成因 一
防水層老化或破損
防水層受日照、溫差及人為損壞影響，出現龜裂、起泡、翹邊或穿孔，雨水便會由破損位置滲入樓板。
工程概覽：商業維修團隊的天面防水工程
本案例屬 MINDCRAFT 想匠家的商業維修工程之一。我們具備承接大型商業項目的經驗，曾任領展商場維修工程分判商，熟悉各項嚴格施工標準與安全指引，並可協調政府各部門事宜。天台防水往往同時涉及泥水修補、去水位、喉管及頂層天花，而我們的一站式工程服務涵蓋泥水、防水、水喉、鐵器、天花、油漆及鋁窗工程，可以由同一團隊統籌處理。
作為屋宇署註冊小型工程II級承建商（註冊號碼MWC 3/2026），團隊各職員均具備逾10年至40年的工程經驗，並結合專業儀器檢測，為商業客戶、物業管理公司、業主立案法團及同行提供可靠的防水方案。
為甚麼天面防水那麼重要？
天台是建築物最直接承受日照、雨水及溫差的位置。防水層長期受紫外線照射及熱脹冷縮影響，會逐漸老化、開裂或脫離底層。一旦雨水滲入結構樓板，便可能帶來一連串問題：
- 頂層天花出現水漬、發霉及油漆起泡
- 水分令樓板內的鋼筋生銹膨脹，造成石屎剝落
- 商場及商業大廈頂層商戶的裝修及貨品受損
- 天花內的電線及設施受潮，影響使用安全
如滲水已令頂層天花出現石屎剝落，應同時進行修補，可參考石屎剝落維修（士波令）。
天台滲水的常見成因
根據樓宇復修平台資料，造成樓宇滲漏的原因很多，包括外牆裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶防水接合膠破損、天台防水層損壞，以及外置水管及排水管破損等。天台常見的滲水位置包括：
成因 二
去水口淤塞
落葉、泥沙及雜物淤塞天台去水口，令雨水積聚，增加防水層承受的水壓及滲水風險。
成因 三
女兒牆腳及角位
女兒牆與地台交接位、轉角及伸縮縫是防水層最容易出現問題的位置，收口處理不當便會滲水。
成因 四
喉管及設備穿透位
天台上的喉管、冷氣機架、水缸座及設備底座穿透防水層，周邊收口如未妥善處理，便成為滲水通道。
天台防水物料：塗料式與鋪氈式
根據樓宇復修平台資料，解決屋頂滲水問題最穩當的做法，是更換全部老化或破損的防水層；而香港一般常用的防水物料，可按施工方法分為塗料（流質）式及鋪氈（膜狀）式兩種。
塗料式
PU（聚氨酯）防水塗膜
液體物料，一般滾塗兩層，乾透後形成無縫的彈性防水膜，能覆蓋微細裂縫，較容易包覆喉管、牆腳及細碎角位。PU塗膜對底層乾燥度及塗膜厚度要求較高，外露使用時亦要留意紫外線老化。
塗料式
聚合物水泥及亞加力防水塗料
聚合物水泥類防水剛性較強、與石屎及批盪黏結力好，常用作底層防水；亞加力（丙烯酸）防水塗料屬水性物料，施工較快捷，日後維修亦較方便。
鋪氈式
改性瀝青卷材（火燒膠）
以火槍燒熔卷材底部瀝青，再貼上基面，整體鋪貼成膜，耐用性高，可作外露面層或上面再鋪磚。施工需要熟練技術，接縫位要加熱處理；由於涉及明火，施工時須做好防火安全措施。
鋪氈式
自黏式防水卷材
預製瀝青片材，撕去底紙後自黏鋪貼，屬冷施工，無須明火，常用作底層防水，上面再做保護層或面層。
按天台位置混合使用
香港天台面積不一，喉管及設備較多，很多時需要混合使用不同物料：喉管、牆腳及角位較適合塗膜包覆；大面積平整位置可考慮卷材；經常有人行走或放置設備的天台，防水層上面亦應加上保護層或鋪磚。
天面防水工程一般流程
一
現場檢查及量度
檢查現有防水層、去水口、女兒牆、喉管穿透位及頂層天花的滲水狀況，量度施工面積。
二
清除舊防水層及基面處理
清除老化或鬆脫的舊防水層及雜物，修補裂縫及凹位，令基面清潔、平整及乾燥。
三
塗上底油
按所選防水物料塗上合適的底油，加強防水層與基面的黏結。
四
加強角位及收口
在去水口、女兒牆腳、轉角、伸縮縫及喉管穿透位等容易滲水的位置加強處理，例如加鋪加強網布。
五
鋪設主防水層
按設計鋪設主防水層。塗膜類一般塗兩層，待第一層乾透再塗第二層；卷材類須處理好搭接位。
六
保護層、養護及測試
按需要加上保護層或鋪磚，並預留足夠養護時間，期間避免雨水及人流。完成後可進行蓄水測試，確認防水效果。
天面防水工程費用參考及資助
樓宇復修平台參考單價
根據樓宇復修平台工程費用資訊中心的參考單價，「重鋪天台地台防水工程」的參考單價範圍為每平方米$1,400至$2,250，平均參考單價為每平方米$1,825。樓宇復修平台亦提醒，樓宇復修所需的費用會受多種因素影響，業主立案法團及業主應按實際情況比較報價。
影響費用的因素
- 天台面積及形狀
- 舊防水層的清除難度
- 基面裂縫及損壞程度
- 喉管、設備及角位數量
- 所選防水物料及是否需要保護層或鋪磚
- 物料及工具運送上天台的難度
樓宇更新大行動2.0
根據樓宇復修平台資料，政府合共注資60億元，夥拍市區重建局推行「樓宇更新大行動2.0」，向合資格住宅或綜合用途樓宇的自住業主提供支援。申請人在支付訂明檢驗及修葺工程（優先工程）費用後，可把餘下資助用於樓宇公用部分的其他檢驗及修葺工程，當中包括修葺天台及平台防水層，以及改善滲水問題的工程。申請資格及詳情應以計劃最新公布為準。
天面防水與室內設計、裝修的關係
頂層單位、村屋及有天台的商舖，在進行室內設計及裝修前，應先檢查天台防水狀況。如天台防水層已老化，新裝修的天花、牆身、木地板及訂造傢俬，都可能在雨季因滲水而損壞，到時要拆除新裝修才能維修，成本更高。
裝修前先做防水
我們建議頂層單位在裝修工程開始前，先完成天台防水及天花修補，再進行批盪、油漆及傢俬訂造。MINDCRAFT 同時是室內設計公司及裝修公司，可以把防水工程、裝修工程及傢俬安裝放在同一個時間表內處理。
住宅浴室及廚房防水
除天台外，浴室及廚房亦是滲水的常見位置。屋宇署於2005年發出的《防止新建樓宇出現滲水情況的指引》，要求浴室和廚房的地台與結構樓板之間鋪設防水層。住宅防水工程可參閱家居維修：泥水及防水工程。
天面防水工程常見問題
Q1
天台滲水最穩當的處理方法是甚麼？
根據樓宇復修平台資料，解決屋頂滲水問題最穩當的做法，是更換全部老化或破損的防水層。香港一般常用的防水物料，可按施工方法分為塗料（流質）式及鋪氈（膜狀）式兩種。
Q2
重鋪天台防水層大約需要多少錢？
根據樓宇復修平台工程費用資訊中心的參考單價，重鋪天台地台防水工程的參考單價範圍為每平方米$1,400至$2,250，平均參考單價為每平方米$1,825。實際費用會受工程範圍、現場狀況、物料及施工難度等多種因素影響。
Q3
塗料式與鋪氈式防水有甚麼分別？
塗料式防水（例如PU防水塗膜）以液體滾塗或掃塗，乾透後形成無縫的彈性防水膜，較容易包覆喉管、牆腳及細碎角位；鋪氈式防水（例如改性瀝青卷材，俗稱火燒膠）以預製卷材鋪貼，厚度較易控制，適合大面積而平整的天台，但搭接及收口位置的要求較高。很多天台會按位置混合使用。
Q4
天台防水工程可否申請資助？
根據樓宇復修平台資料，「樓宇更新大行動2.0」向合資格住宅或綜合用途樓宇的自住業主提供資助；申請人在支付訂明檢驗及修葺工程（優先工程）費用後，可把餘下資助用於樓宇公用部分的其他檢驗及修葺工程，當中包括修葺天台及平台防水層，以及改善滲水問題的工程。申請資格及詳情應以計劃最新公布為準。
Q5
頂層單位天花滲水一定是天台問題嗎？
不一定。頂層天花滲水除了可能來自天台防水層損壞外，亦可能來自天台去水口淤塞、外置水管或排水管破損、外牆裂縫或窗戶防水膠破損等。處理前應先找出滲水源頭，常見檢查方法包括濕度監測、灑水測試及蓄水測試等。
Q6
MINDCRAFT 是否承接商業天台防水工程？
是。MINDCRAFT 想匠家曾任領展商場維修工程分判商，熟悉各項嚴格施工標準與安全指引，提供泥水、防水、水喉、鐵器、天花、油漆及鋁窗等一站式商業維修服務，熱忱歡迎商業或同行合作。查詢可致電或WhatsApp 9175 7566。
查詢天面防水工程
商場、工廈、商業大廈或住宅天台出現滲水、防水層龜裂或頂層天花水漬？歡迎致電或WhatsApp 9175 7566，並附上天台及滲水位置相片、天台大約面積，亦可電郵至 INFO@MINDCRAFTDESIGN.COM。更多商業工程請瀏覽商業維修案例，住宅防水可參閱家居維修，或前往聯絡我們。